Un rapport sénatorial sur les outils fonciers des collectivités territoriales

L’action foncière est au cœur de toute politique publique d’aménagement et de développement mise en œuvre par les collectivités territoriales. Elle est essentielle pour renforcer l’attractivité des territoires, réduire les inégalités ou encore satisfaire les besoins des habitants en matière de logement, de services, d’emploi et de mobilité.

Une collectivité locale doit donc disposer de l’ensemble des outils lui permettant de mettre en place ses projets de développement. Différents leviers lui sont offerts (documents d’urbanisme et de planification, droit de préemption, fiscalité …). Pourtant, l’extrême complexité des dispositifs, leur articulation difficile, l’accumulation de normes, les faiblesses et les contradictions de certains mécanismes entravent les politiques foncières des collectivités. Ils peuvent même contribuer à la pénurie des terrains à urbaniser et à l’augmentation du prix du foncier.

Pour toutes ses raisons, la Commission des Lois et la Commissions des Finances du Sénat ont souhaité lancé en octobre 2012 une mission d’information chargée de mesurer les différents outils dont disposent les élus locaux en vue de maîtriser le foncier de leur collectivité territoriale et d’envisager, le cas échéant, des pistes de réforme pour en renforcer l’efficacité. Quatre sénateurs ont été missionnés : Yvon COLLIN (RDSE, Tarn et Garonne), Philippe DALLIER (UMP, Seine-Saint-Denis), François PILLET (UMP, Cher) et René VANDIERENDONCK.

Après avoir mené une série d’auditions au cours du premier semestre 2013 – ministères, associations d’élus, aménageurs, opérateurs fonciers, experts –, les quatre rapporteurs ont présenté leurs conclusions, le 1er octobre 2013. Le rapport rassemble vingt-cinq propositions destinées à renforcer et faciliter la mise en œuvre des actions foncières des collectivités locales.

Ce rapport avait également comme objectif d’être une contribution efficace à plusieurs réformes en cours ou à venir dans le domaine de l’aménagement du territoire : il s’agit notamment des nouveaux projets de loi de décentralisation, de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), de la future loi d’Avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt ou encore de la future loi sur la biodiversité.

Le foncier, une problématique essentielle pour les élus locaux

L’action foncière est une donnée essentielle de la mise en œuvre des stratégies de développement territorial. Elle doit permettre de:

  • cibler les réserves foncières à constituer,
  • saisir les opportunités foncières pour les futurs aménagements,
  • influer sur les prix de vente des terrains dans une logique anti-spéculative, en identifiant les moyens de libérer des terrains à des prix abordables dans des espaces stratégiques ;
  • ou encore de garantir la cohérence et la qualité des projets d’aménagement.

Le foncier est encore trop souvent un facteur limitant de la chaîne de production de la « ville », de par sa rareté, son prix ou encore sa qualité (exemple des anciens sites industriels pollués à reconquérir).


Quelques données de cadrage:

  • En dix ans, le doublement du prix des terrains à bâtir s’est accompagné d’une forte baisse des disponibilités foncières.
  • On observe une carence des terrains à urbaniser, équipés, desservis par les transports en commun et à proximité de services aux habitants ;
  • Et d’un autre côté, l’étalement urbain ne cesse de croître : Selon, les données du ministère de l’agriculture, de l’agroalimentaire et de la forêt, entre 1993 et 2000, l’artificialisation des sols portait sur 61 000 hectares, soit un département tous les 10 ans. Entre 2006 et 2009, ce sont 86 000 hectares, qui disparaissent chaque année, ce qui correspond à un département tous les sept ans.
  • le foncier représente un poste de dépense important d’une opération de logements ou d’une opération d’aménagement (jusqu’à 20 / 25% du coût d’une opération)

 

Les préconisations du rapport

Elles sont orientées autour de 5 thèmes :

  1. Proposer une planification plus lisible, plus cohérente et plus efficace : avec notamment des propositions sur la clarification de la hiérarchie des normes d’urbanisme, le renforcement du schéma régional d’aménagement et de développement durable des territoires (SRADDT) en tant schéma intégrateur prescriptif ou encore favoriser la généralisation des plans locaux d’urbanisme à l’échelle intercommunale tout en laissant aux maires leur pouvoir d’initiative et leur droit de veto ;
  2. Maîtriser les contentieux et lutter contre les recours dilatoires ;
  3. Engager une réforme du droit de préemption, conformément aux propositions de 2008 du Conseil d’Etat ;
  4. Donner aux élus locaux les moyens fiscaux de mener une politique foncière,  en assurant la stabilité des politiques fiscales sur le foncier et en privilégiant un régime d’imposition simple et lisible pour tous, de manière à donner aux collectivités territoriales d’avantages de lisibilité sur leur capacité de financement ;
  5. Mieux utiliser les outils institutionnels : clarification de l’intervention deFrance Domaines, création d’un observatoire national du foncier, refonte de la carte des établissements publics fonciers (EPF) et redynamisation des SAFER.

Plusieurs de ces préconisations ont d’ailleurs fait l’objet de traductions concrètes dans la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : refonte du droit de préemption, généralisation des schémas de cohérence territoriale, encadrement de la généralisation des PLU à l’échelle intercommunale, ou encore l’amélioration de la couverture du territoire national par des EPF d’Etat ou des EPF locaux….

De la même manière, dans le cadre de la loi habilitant le gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction, plusieurs dispositions ont été adoptées afin de lutter contre les recours abusifs ou dilatoires qui freinent la réalisation des programmes de construction.

 


Le rapport complet  « Les outils fonciers des collectivités locales: comment renforcer des dispositifs encore méconnus? »

 L’essentiel du rapport


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René Vandierendonck, Sénateur du Nord – Groupe socialiste – Sénat, 15 rue de Vaugirard 75291 Paris Cedex 06 – Me contacterPlan du SiteMentions Légales